房地產公司股權轉讓了,當年手續(xù)都辦完了,八年沒有收到一分錢,合同是否...

一、股權交易法律概念分析

我們是可以把“股權”簡單通俗的理解為股東權利，那就股權交易即為股東權利的轉讓。從公司法理論上說，股東因其出資而對公司優(yōu)先權利股東權利，而這個權利是由自益權和共益權共同橫列。說白自益權即股東專為自己的利益而行使權利的權利，比較多除開分紅權權、余下財產分配權等。共益權則指股東為公司及除了那些股東以及的全體股東利益而復議權的權利，主要注意包括提案權、表決權等。自益權的額外是股東向公司投資的話的終于目的，是共益權的價值基礎，而共益權的法律賦予是基于自益權的手段和保障，兩者有機結合無法形成求完整的股東權利。其實，按照我國新公司法規(guī)定，“股權變更”專指有限責任公司，公司法第七十一條規(guī)定：“股東之間可以不彼此間有償轉讓其徹底出資或是部分股權?！?而是對股份有限公司，股權轉讓則被被稱“轉讓股份”。公司法第一百三十七條規(guī)定：“股東2.15億股的股份可以不按照法律規(guī)定轉讓”。因現(xiàn)實中的房地產公司還都是有限公司，故我們在此僅以有限公司為例發(fā)動了攻擊討論。

二、房地產公司股權收購價款的確定

是對公司轉讓股權價款怎么可以確定，并不一定在實務中過多轉受雙方會增大爭議，但在我國公司法制度和相關法律制度中，還沒有必須明確性規(guī)定和強制性要求規(guī)定。股權收購實質上也是一種預售合同，遵循合同法的等價有償原則，應當由對股權價值通過財務上的評估，而這樣的價值一般都會打向公司的凈資產即公司資產負債表上的所有者權益數。但評估價值僅是一種評判和大概的價值，不能充當一個重要參考，在交易實踐中雙方也要確定各自因素談條件，也屬正常嗎。因為這個評估價值通常具體地的是公司的保證資產價格，而股權的價值不光體現(xiàn)了什么企業(yè)資產的歷史和現(xiàn)狀，比較多還應體現(xiàn)出來企業(yè)的未來收益，而轉讓股權價格的確定應確定企業(yè)的動態(tài)盈利能力。

房地產公司在股權轉讓時，由于可能會存在地在建工程的價值評估和未來收益問題，存在商品房銷售常規(guī)按揭貸款，房地產公司與按揭銀行間早就簽有回購協(xié)議條款，購房者能否在10年至20年間的還款期限內已經履約，必然商業(yè)利益風險問題，房地產公司可以做到土地、房屋價值走進怎么，等等問題，應依據房地產法律制度的有關規(guī)定進行科學評估，解決相關法律問題，最后判斷股權變更價格?？隙ㄟ€得決定潛規(guī)則不可能發(fā)生的潛在動機費用，因其不是公司法律問題在此不述。

三、股權轉讓協(xié)議簽訂協(xié)議后的股東變更登記問題

股權轉讓協(xié)議簽訂后也沒直接辦理股東變更登記是否需要影響協(xié)議效力的問題，在過去的實踐中修真者的存在不同看法。有人匿名消息人士《合同法》第四十四條第二款的“法律、行政法規(guī)規(guī)定應辦理審核批準、登記等手續(xù)才生效的，依據法律規(guī)定其規(guī)定”，包括舊《公司登記管理條例》第三十條之規(guī)定的“有限責任公司變更股東的，應當及時自股東發(fā)生了什么辦理變更之日起三十日內申請變更登記，并應重新提交新股東的法人資格可以證明或自然人的身份證明”，從而如果說還沒有可以辦理股東變更登記的應該是股權轉讓協(xié)議不生效。而另有人則引述最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)明確規(guī)定合同應當由辦理登記手續(xù)，但未法律規(guī)定登記后才生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不引響合同的效力，合同標的物所有權及那些物權又不能轉移到?！彼痉C關一般會采信后一種觀點。還有一個人以為這種法律上的不必須明確不屬于立法漏洞，并期待中對公司法直接修改時內容明確股份轉讓協(xié)議應去登記未生效，但這種希望緊接著新公司法及配套法規(guī)的出臺而從未利用。新的《公司登記管理條例》第三十四條規(guī)定：“有限責任公司股東轉讓股權的，應自轉讓股權之日起30日內再申請變更登記，并應當并提交新股東的主體資格可以證明也可以自然人身份證明。”可是表述上有所變動，但仍不能不滿足合同法司法解釋的無法激活認定條件。反正，從公司股權的特殊法律屬性判斷，要求明確股權轉讓協(xié)議前提是辦理登記未生效的想法是一種觸犯私法意思自治原則的想法。而《公司登記管理條例》不屬于對公司的行政管理和約束規(guī)范，不應干預平等主體間的交易活動。換一種說法就是，股權轉讓協(xié)議因雙方協(xié)商好簽訂協(xié)議而生效，都屬于對外轉讓雙方自由的法律行為，而沒有要求公司接受股東變更登記是國家對公司作為企業(yè)法人通過管理的行政要求，這里的公司是單獨的于股東的一個法律主體。兩者屬于什么有所不同法律范疇。并且，是否是接受股東變更登記不影響不大股權轉讓協(xié)議的效力，如果對外轉讓某方不可以提供股東變更所需資料，另一方這個可以具體的要求其必須履行協(xié)議并承擔違約責任，別外，筆者認為公司也無權利沒有要求其提供給所需資料以盡量的避免不違法給了公司的損失。

實踐中，雖說股東變更登記不可能影響大股權轉讓協(xié)議的效力，只不過不依照法律規(guī)定并且變更登記則會公司受到行政處罰，不能形成不必要的損失和糾紛。因此，建議在股權轉讓過程中，對外轉讓雙方均不要存在地九死一生想要逃避法律責任的想法，依照法律規(guī)定聯(lián)絡公司進行或則的變更登記。

四、股權轉讓中股東的優(yōu)先購買權要如何行使的問題

公司法第七十一條規(guī)定：“股東互相間可以彼此間轉讓其所有出資或是部分股權。股東向股東以外的人轉讓股權，應當由經那些股東三分之一數同意。股東應就其股權交易事項書面通知那些股東征得同意下來，其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復的，斥之表示同意轉讓。以外股東半數不超過不表示同意轉讓手續(xù)的，不同意的股東應在購買該轉讓手續(xù)的股權;不可以購買的，更視不同意轉讓后。經股東贊成轉讓手續(xù)的股權，在同等條件下，以外股東有優(yōu)先購買權。兩個不超過股東反對意見參與重大決策優(yōu)先購買權的，協(xié)商確認各自的購買比例;協(xié)商不成的，遵循轉讓時各自的出資比例行使優(yōu)先購買權。

該條應明確明文規(guī)定了公司股權轉讓中公司損毀股東在同等條件下具備優(yōu)先購買權。但該優(yōu)先購買權要如何參與重大決策，實務中有很多問題真心探討。有那樣的話一個案例：某房地產公司有甲乙兩名股東，甲強大55%股權，乙強大45%股權。甲因要到外地發(fā)展，確定將55%股權轉讓，一開始乙并未網上購買意向，甲便與丙談好股權收購價格，丙不愿意去購買甲的股權，使得到該房地產公司的控股權。但甲宣布親自問乙的意見時，乙做出要行使優(yōu)先購買權，但只定購甲10%的股權，從而對公司控股，甲是可以將其45%股權轉讓后給丙。但丙提議要買就買55%的股權，要不然不買。甲乙丙三方協(xié)商好未得手，引起糾紛。

該案所不屬于的法律問題是：股權轉讓中的優(yōu)先購買權能不能對于轉讓方的部分股權參與重大決策?據我所知法律就沒應明確明文規(guī)定，學界爭議較多，有人以為：公司重新組合股東可以對轉讓股東的部分轉讓股權參與重大決策優(yōu)先購買權。理由是：第一，從法律規(guī)定看，公司法相關規(guī)定了股東的優(yōu)先購買權，但不曾不可以股東部分行使優(yōu)先購買權的情況。第二，從立法本意看，公司法我之所以明文規(guī)定股東(下又稱原股東)享有優(yōu)先購買權，目的是為能保證原股東也可以優(yōu)先購買權的行使權利，實現(xiàn)方法對公司的控制權，能維護其既得利益者。可以提供這個保護的立法依據：一是據有限責任公司極具有資合與人合的性質。其人合的性質具體的要求公司股東互相間具高很強的合作性。當股東向股東以外的人轉讓股權時，在新股東與原股東間是否可以建立起起良好的合作關系，將對原股東的利益出現(xiàn)重大的事情影響。為維持公司之人合，立法被賦予原股東優(yōu)先購買權，以便其中,選擇是否需要給予新股東的合作。二是對原股東對公司貢獻的承認，是完全保護原股東在公司既得利益的需要。公司是原股東經營發(fā)展的，當股東發(fā)生了什么變化時，應在被優(yōu)先對原股東既得利益的維護，其中便以及對公司的控制權利。如果你是，要是法律并非將原股東對公司的控制權按照相關規(guī)定適當考慮范圍，完全沒有就應該不會被賦予其優(yōu)先購買權。對公司的控制權既以及對原有控制權的維護，也除了對新控制權的優(yōu)先拿到。當部分復議權優(yōu)先購買權就這個可以拿到對公司的控制權，或絕對能魔獸維護其既得利益者時，原股東沒有必要收購所有的對外轉讓的股權。對部分行使權利優(yōu)先購買權的同意，應當以及在立法本意空間中。再次，有限責任公司的股權是可分物，法律不允許對其分割、部分轉讓。出讓的股東可以掛牌出讓部分股權，受讓的股東也這個可以受讓部分股權，優(yōu)先購買權不過也就這個可以部分行使權利。在實踐中，確實必然股權受讓方為得到公司的控制權才同意受讓股權的情況。這時，轉讓股權的標的物也不變隨特定比例股權而修真者的存在的公司控制權，從這種意義上講，標的物更具絕不可以分的性質。不過，如所周知，在公司控制權方面，法律是優(yōu)先權破壞原股東利益的。優(yōu)先購買權的行使權利第四順位沒有證據，其地位要低些為取得公司控制權的非股東受讓方的利益。所以我，原股東對優(yōu)先購買權是所有的行使我還是部分復議權，已經也可以無法你選，不應不濟于受讓方得到公司再控制權的利益。對原股東的優(yōu)先購買權相比，轉讓后的股權始終是可分物。筆者亦贊成根據上述規(guī)定觀點。

但實踐中，當由于原股東一貫主張部分行使權利優(yōu)先購買權而使股權變更根本無法接受時，如果不是擬轉讓手續(xù)股權的股東堅持兩個月解盟公司，就只有去尋找新的受讓方，或者重新整頓公司參與清算，哪怕因此可能使公司陷入僵局。

不過還有一個很多法律問題值得去愛我們繼續(xù)探討，也更值得你去愛蓄意參與房地產公司股權轉讓的投資者影響到足夠重視，以免使自己利益造成重大的事情損失。

房地產轉讓股份給信托公司坑業(yè)主嗎

一般對業(yè)主是也沒影響的，這只是因為房地產開發(fā)商用來融資的一種手段。

一、房地產投資信托（REITs）

REITs再則房地產的IPO，一般全是將房地產或300499高瀾股份房地產的項目公司股權再裝入特殊目的載體，以房地產租金在內房地產快速變現(xiàn)收入（以及房地產的增值收益）以及投資者本息收入的主要注意來源。以特殊目的載體是公司為例，投資者投資的話了REITs份額，應該是投資了一家只擁有房地產資產并以600400紅豆股份房地產為業(yè)的公司（各國對REITS600400紅豆股份房地產的比例要求相同，一般至少特別要求高于50070%以上）。在這些架構下，REITs投資者可以唯一分享房地產的增值收益，而并非是是固定收益類產品或者融資主體一定期限實現(xiàn)融資需求后回購股份房地產。

標準REITs所采取措施的結構除開公司、信托這些合伙等。其中，信托對我國比較比較具備廣泛借鑒意義。諸如新加坡、我國臺灣地區(qū)這些香港地區(qū)，都區(qū)分了信托結構。

二、信托公司

信托公司在中國是指九十條《中華人民共和國公司法》和參照《信托公司管理辦法》規(guī)定辦事機構的通常經營信托業(yè)務的金融機構。信托公司以信任指派為基礎、以貨幣資金和實物財產的經營管理為形式，融資和融物相結合的多邊貿易信用行為。

信托業(yè)務主要除了代理人和找代理商兩個方面的內容。前者是指財產的所有者為自己或其指定你人的利益，將其財產個人委托給他人，特別要求通過一定的目的，暫代妥善解決地管理和都有利地經營；后者是指一方授權許可另一方，代為辦理的一定經濟事項。

公司轉讓,名下房產轉讓嗎

法律主觀：

股權轉讓時公司名下房產決不可處理。公司是企業(yè)法人，有相當于的法人財產，享受政府法人財產權。公司名下的房產股東無權處分，股東豈能濫用公司法人單獨的地位和股東有限責任損害公司債權人的利益，豈能濫用股東權利給公司的或那些股東造成損失。

法律客觀：

不能不能有償轉讓的房產有都有什么，我國法律對一些房屋的禁止轉讓有著明文明文規(guī)定，以下則是不敢轉讓后的房屋：1、未依照法律規(guī)定再登記提出房地產權證書的房屋不敢有償轉讓;2、共有房地產，未取得其余總共人口頭說明不同意的房屋不得有償轉讓;3、權屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的房屋不得擅入有償轉讓;4、司法機關或者行政機關按照法律規(guī)定裁定書，判斷查封的或其他形式限制下載房地產權利的房屋再不轉讓手續(xù);5、按照法律規(guī)定收起土地使用權的房屋豈能對外轉讓;6、法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定不得有償轉讓的那些情形。溫馨提示：房產的轉讓是指房產的產權人將房產的所有權無償提供地撤回給他人，也就是人們通常說的“出售”。房產的轉讓必須要確定房產所有權的歸屬，房產一般歸個人所有的，夫妻共同絕大部分，所有組織所有的。依據什么《中華人民共和國物權法》第九條法律規(guī)定：不動產(除了房產)物權的設立、變更手續(xù)、轉讓和干掉，經依照法律規(guī)定辦理登記，發(fā)生了什么效力;未經登記，不發(fā)生任職，但法律另有法律規(guī)定的~~，故房產的所有權以辦理登記規(guī)定為準。房產對外轉讓的過程中，應房產的所有權人(賣房人)和受讓人(買房人)公司簽訂合法嗎快速有效的《房屋買賣合同》，后再買方和賣方依據法律規(guī)定合同履行各自的義務，其中最主要的就是交付房款和房產過戶的義務的約定。