根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第29條和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定,設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件:
任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都必須有自己的名稱,這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人格化和與其他企業(yè)相區(qū)別的重要標(biāo)志,也是設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個(gè)必要條件。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),首先應(yīng)當(dāng)確定企業(yè)的名稱,沒有名稱就不能得到社會(huì)的承認(rèn)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)是對(duì)內(nèi)管理企業(yè)事務(wù),對(duì)外代表企業(yè)從事民事活動(dòng)的機(jī)構(gòu)的總稱,是使企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)活動(dòng)正常運(yùn)行的重要保證。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)應(yīng)依其形態(tài)的不同而有差異。
一般說來,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)主要包括:股東會(huì)(股東大會(huì));股東會(huì)(股東大會(huì))是房地產(chǎn)開發(fā)公司的決策機(jī)構(gòu),即形成企業(yè)的意志、決定企業(yè)重大事務(wù)的機(jī)構(gòu),它是企業(yè)的最高權(quán)力機(jī)關(guān)。董事會(huì)、經(jīng)理:董事會(huì)是房地產(chǎn)開發(fā)公司的執(zhí)行機(jī)構(gòu),即負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行決策機(jī)關(guān)的決議、指示,經(jīng)理是受董事會(huì)聘用、具體管理企業(yè)日常業(yè)務(wù)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)。
監(jiān)事會(huì),監(jiān)事會(huì)是房地產(chǎn)開發(fā)公司的監(jiān)督機(jī)構(gòu),即對(duì)企業(yè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)的活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督的機(jī)構(gòu)(在房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,如股東人數(shù)較少和規(guī)模較小的,可以不設(shè)監(jiān)事會(huì),而只設(shè)1至2名監(jiān)事)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和任何一個(gè)企業(yè)一樣,須有固定的經(jīng)營場(chǎng)所。
首先,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要有自己的經(jīng)營場(chǎng)所,包括自有的或租賃的經(jīng)營場(chǎng)所。其次,企業(yè)必須擁有固定的經(jīng)營場(chǎng)所,有企業(yè)法人的固定地址,不能是游動(dòng)性地從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)必須擁有資本。注冊(cè)資本的多少在一定程度上反映了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。
為保證投資開發(fā)房地產(chǎn)的能力,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本必須適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模,不得低于最低限額。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第5條第1款第1項(xiàng)規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須有100萬元以上的注冊(cè)資本。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須有足夠的、具有相當(dāng)水平的會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)、營銷等方面的經(jīng)濟(jì)管理人員和規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等方面的工程技術(shù)人員。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第5條第1款第2項(xiàng)的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員,2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。
《城市房地產(chǎn)管理法》在規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備的以上四項(xiàng)條件的同時(shí),還規(guī)定了一項(xiàng)條件,即法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。這樣規(guī)定的目的是為了同其他法律、行政法規(guī)相銜接,如《公司法》、《全民所有制工業(yè)企業(yè)法》和《公司登記管理?xiàng)l例》等。
(一)公司名稱核準(zhǔn)
1、需要起多個(gè)名字以備查詢。
2、公司名稱查詢前,需確定公司注冊(cè)資本、股東姓名及出資比例、公司經(jīng)營范圍。
3、公司查名材料:股東身份證明原件、股東簽署的《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)書》、委托代理人身份證明。
4、企業(yè)名稱核準(zhǔn)時(shí)間:需1個(gè)工作日。
5、企業(yè)名稱有效期:自取得《名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》后,名稱的有效期為半年;若半年內(nèi)沒有辦理工商注冊(cè)登記,則可以辦理公司名稱延期,可以再延長半年。
1、開設(shè)公司臨時(shí)驗(yàn)資帳戶
公司名稱被核準(zhǔn)后,可以公司臨時(shí)驗(yàn)資帳戶。股東按出資比例將注冊(cè)資本以現(xiàn)金或轉(zhuǎn)帳的形式打入臨時(shí)驗(yàn)資帳戶。
會(huì)計(jì)師事務(wù)所依據(jù)銀行提供的股東資金進(jìn)入情況及公司注冊(cè)相關(guān)信息,出具驗(yàn)資報(bào)告。
(三)辦理工商登記(營業(yè)執(zhí)照)
1、辦理工商登記所需材料:股東身份證明、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告、《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》、股東會(huì)決議、公司住所證明等。
2、辦理工商登記所需時(shí)間:5個(gè)工作日。
3、辦理工商登記所需費(fèi)用:營業(yè)執(zhí)照工本費(fèi)110元人民幣,工商登記費(fèi)為公司注冊(cè)資本的萬分之八。
工商局頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照后,可刻公司公章、法人章及財(cái)務(wù)章。
1、所需材料:公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代表身份證明復(fù)印件、公章。
2、所需時(shí)間:1-5個(gè)工作日,各地辦理組織機(jī)構(gòu)代碼的時(shí)間不一。
3、所需費(fèi)用:148元人民幣。
1、所需材料:營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件、公章、公司住所證明、會(huì)計(jì)人員身份證明、法人代表身份證明等。
2、所需時(shí)間:辦理稅務(wù)登記2-3個(gè)工作日。
3、所需費(fèi)用:20元人民幣。
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理》規(guī)定:
第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等質(zhì)。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(以下簡稱資質(zhì)證書)的企業(yè),不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。
第五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四級(jí)資質(zhì)等級(jí)。
各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件如下:
(一)一級(jí)資質(zhì):
1、注冊(cè)資本不低于5000萬元;
2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上;
3、近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上,或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;
4、連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;
5、上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上,或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;
6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人,其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人,持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人;
7、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;
8、具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;
9、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
(二)二級(jí)資質(zhì):
1、注冊(cè)資本不低于2000萬元;
2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上;
3、近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬平方米以上,或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;
4、連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;
5、上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上,或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;
6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人,其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人,持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人;
7、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;
8、具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;
9、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
(三)三級(jí)資質(zhì):
1、注冊(cè)資本不低于800萬元;
2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上;
3、房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬平方米以上,或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;
4、連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;
5、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人,其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人,持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人;
6、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱,統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱;
7、具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;
8、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
(四)四級(jí)資質(zhì):
1、注冊(cè)資本不低于500萬元;
2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上;
3、已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;
4、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人,持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人;
5、工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱,財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱,配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員;
6、商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;
7、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
第六條 新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案:
(一)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
(二)企業(yè)章程;
(三)驗(yàn)資證明;
(四)企業(yè)法定代表人的身份證明;
(五)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動(dòng)合同;
(六)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件。
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。
《暫定資質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》有效期,但延長期限不得超過2年。
自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的,《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。
第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。
第八條 申請(qǐng)《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于四級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件。
第九條 臨時(shí)聘用或者兼職的管理、技術(shù)人員不得計(jì)入企業(yè)管理、技術(shù)人員總數(shù)。
第十條 申請(qǐng)核發(fā)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件:
(一)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表;
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(正、副本);
(三)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和驗(yàn)資報(bào)告;
(四)企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證件;
(五)已開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目的有關(guān)證明材料;
(六)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報(bào)告;
(七)其他有關(guān)文件、證明。
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》于2000年3月29日以建設(shè)部令第77號(hào)發(fā)布,根據(jù)2015年5月4日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第24號(hào)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于修改〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定〉等部門規(guī)章的決定》修正。該《規(guī)定》共28條,由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋,自發(fā)布之日起施行。1993年11月16日建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》(建設(shè)部令第28號(hào))予以廢止。
房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一,房地產(chǎn)公司資質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)必須具備的法定條件之一。本文將為大家介紹房地產(chǎn)公司資質(zhì)的相關(guān)規(guī)定、申請(qǐng)流程及注意事項(xiàng)。
房地產(chǎn)公司資質(zhì)是指房地產(chǎn)企業(yè)在法律規(guī)定的范圍內(nèi),經(jīng)國家相關(guān)行政主管部門審核批準(zhǔn)后,取得的從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、銷售等業(yè)務(wù)的資格證書。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定,房地產(chǎn)公司資質(zhì)分為一類、二類、三類。
一類房地產(chǎn)公司資質(zhì)是指企業(yè)具備從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、銷售等全部業(yè)務(wù)的資質(zhì);二類房地產(chǎn)公司資質(zhì)是指企業(yè)具備從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、銷售等部分業(yè)務(wù)的資質(zhì);三類房地產(chǎn)公司資質(zhì)是指企業(yè)只具備從事房地產(chǎn)銷售等業(yè)務(wù)的資質(zhì)。
1.準(zhǔn)備材料
申請(qǐng)房地產(chǎn)公司資質(zhì)需要準(zhǔn)備的材料包括:企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、銀行開戶許可證、企業(yè)章程、股東會(huì)決議、董事會(huì)決議、經(jīng)營范圍、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表、企業(yè)近三年的財(cái)務(wù)報(bào)表、企業(yè)近三年的納稅證明、企業(yè)近三年的社保證明等。
將準(zhǔn)備好的材料提交到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門,填寫申請(qǐng)表格并加蓋企業(yè)公章、法人章。
房地產(chǎn)主管部門會(huì)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核,如發(fā)現(xiàn)問題需要補(bǔ)充材料或者進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查。
審核通過后,房地產(chǎn)主管部門會(huì)頒發(fā)相應(yīng)的資質(zhì)證書。
1.申請(qǐng)房地產(chǎn)公司資質(zhì)需要符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,否則將無法通過審核。
2.申請(qǐng)人需要確保所提供的申請(qǐng)材料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整,如有虛假情況,將會(huì)受到法律制裁。
3.不同地區(qū)的房地產(chǎn)公司資質(zhì)申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)可能存在差異,需要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行申請(qǐng)。
4.在申請(qǐng)過程中,需要與房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行充分溝通,及時(shí)了解審核進(jìn)度。
一、注冊(cè)房地產(chǎn)公司需要什么條件
1、注冊(cè)房地產(chǎn)公司需要以下條件:
(1)股東符合法定人數(shù);
(2)有符合公司章程規(guī)定的全體股東認(rèn)繳的出資額,不需要實(shí)繳;
(3)股東共同制定公司章程;
(4)有公司名稱,建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機(jī)構(gòu);
(5)有公司住所。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(以下簡稱資質(zhì)證書)的企業(yè),不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。
國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作;縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。
1、公司注冊(cè)名稱;
2、公司注冊(cè)資本;
3、經(jīng)營范圍;
4、股東投資比例;
5、法人、股東、監(jiān)事身份證正、反面照片;
6、經(jīng)營地址產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件、房主身份證復(fù)印件及租房協(xié)議。